Compartimos algunos comentarios y un resumen sobre el Decreto mencionado, el cual realizó el Gerente de la Lonja:
Lo primero que hay que aclarar, es que el Decreto 579 del 15 de abril de 2020, adopta medidas para arrendamientos y propiedad horizontal bajo las siguientes consideraciones:
1.Se trata de medidas TEMPORALES o TRANSITORIAS, es decir solo aplicarán durante el período de tiempo que dure el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica, que para el caso del decreto mencionado, está comprendido desde la fecha de expedición del mismo, es decir, desde el 15 de abril hasta el 30 de junio d 2020. En consecuencia, estas medidas se suprimirán cuando termine el período mencionado, o sea que no serán medidas permanentes.
2.El ámbito de aplicación de este decreto es para inmuebles residenciales de cualquier estrato y para inmuebles comerciales cuyo arrendatario solo esté debidamente acreditado como una persona natural o como una micro, pequeña o mediana empresa. Es decir, no aplica para arrendatarios de inmuebles comerciales acreditados como grandes empresas.
3.En general solo aplica para arrendatarios que, acreditados como personas naturales, micros, pequeñas o medianas empresas, demuestren haber sido afectadas por efectos de la emergencia económica, social y ecológica que atravesamos en este momento. Es decir, se entiende que no todos los arrendatarios se han visto afectados por la emergencia, ya sea porque han podido continuar con sus actividades económicas de manera relativamente normal o el impacto ha sido muy bajo en ellos.
4.Es muy importante hacer énfasis en el sentido que, en materia de arrendamientos, el decreto promueve los acuerdos entre las partes, vale decir, entre arrendadores y arrendatarios, teniendo claro que las condiciones actuales son completamente atípicas y que es muy complejo legislar y buscar soluciones universales o generalizadas, razón por la cual, es claro que cada caso debe ser analizado de forma particular dependiendo de las condiciones pactadas en cada contrato.
5.Por último, es necesario aclarar que en ninguna parte del decreto se menciona la exoneración del pago del canon de arrendamiento bajo ninguna circunstancia. Solo establece y define algunas condiciones favorables nuevas para que el arrendatario pueda cumplir con su obligación de pago de forma oportuna.
Dicho lo anterior, es importante precisar que el decreto establece básicamente cinco (05) medidas en materia de arrendamientos y tres (03) medidas en materia de propiedad horizontal:
Las cinco (05) medidas tomadas en materia de arrendamientos son las siguientes:
1. Suspensión de acciones de desalojo.
Desde la fecha y hasta el treinta (30) de junio de 2020, se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo que tenga por objeto la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios. No importa el período de tiempo establecido en el contrato, incluso si es diario, semanal mensual o anual.
2. Reajuste al canon de arrendamiento.
Desde la fecha y hasta el treinta (30) de junio de 2020, se aplaza el reajuste anual a los cánones de arrendamiento que se tuvieran que hacer efectivos en el período mencionado. Concluido el aplazamiento, el arrendatario pagará las mensualidades con el reajuste anual incluyendo en esas mensualidades, el valor porcentual de los incrementos no cobrados durante el periodo mencionado.
3. Estipulaciones especiales respecto del pago de los cánones de arrendamiento.
Desde la fecha y hasta el treinta (30) de junio de 2020, el arrendador y el arrendatario deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes en el período mencionado. En dichos acuerdos no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones. De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades correspondientes al periodo mencionado.
4.Prórroga de contratos.
Desde la fecha y hasta el treinta (30) de junio de 2020, los contratos de arrendamiento que se venzan en ese periodo se entenderán prorrogados hasta el treinta (30) de junio de 2020, continuando vigente la obligación de pago del canon. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.
5. Inicio del contrato de arrendamiento.
Desde la fecha y hasta el treinta (30) de junio de 2020, quedarán suspendidos los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble al arrendatario, fecha en la cual, a falta de acuerdo entre las partes se harán exigibles las obligaciones derivadas del contrato. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.
De otro lado, las tres (03) medidas tomadas en materia de propiedad horizontal son las siguientes:
1. Fondo de Imprevistos en Propiedad Horizontal.
Desde la fecha y hasta el treinta (30) de junio de 2020, los administradores de las propiedades horizontales que hayan visto afectado su recaudo de cuotas de administración, podrán hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos, para cubrir los gastos habituales de operación de la copropiedad, requiriendo únicamente la aprobación previa del Consejo de Administración.
2.Asambleas de propiedad horizontal.
Desde la fecha y hasta el treinta (30) de junio de 2020, las reuniones ordinarias de asamblea de edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, podrán efectuarse en forma virtual o de manera presencial, a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica.
3. Reajuste de las cuotas de administración de zonas comunes.
Desde la fecha y hasta el treinta (30) de junio de 2020, se aplaza el reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes. Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, las mensualidades se pagarán con el reajuste anual correspondiente.
Respecto al argumento de FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO:
Se habla mucho de esto en este momento, porque es el argumento que piensan utilizar algunas personas para no pagar. Sin embargo, lo que entendí de la presentación que hizo la Directora Jurídica de la Lona de Medellín, es lo siguiente:
El Artículo 64 del Código Civil define claramente la Fuerza Mayor y el Caso Fortuito. Sin embargo, además de otras causales, el artículo menciona como una de ellas “Los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público”. Para el caso que nos ocupa, es claro que este acto de autoridad ejercido por un funcionario público se produjo mediante la promulgación del Decreto Legislativo No.417 del 17 de marzo de 2020 “por el cual se declara un Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica en todo el territorio Nacional” y se estableció el Aislamiento Preventivo Obligatorio, lo cual generó la suspensión de muchas actividades económicas y la prestación de muchos servicios.
Entonces, cuando se tiene una relación contractual, mediante la cual un propietario entrega a un arrendatario (a cambio de un canon de arrendamiento), el uso, goce y disfrute de un inmueble determinado, y como consecuencia de las medidas tomadas por el Estado Colombiano a través del Gobierno Nacional, no se puede contar con el uso, goce y disfrute normal de ese inmueble, se podría argumentar por parte del afectado la Fuerza Mayor o el Caso Fortuito. Sin embargo, es MUY importante precisar que esta Fuerza Mayor o Caso Fortuito solo implica el supuesto de la exoneración de obligación de indemnización por incumplimiento en caso de la no realización de la prestación en la forma pactada, pero NO IMPLICA una supresión de las obligaciones o una desvinculación contractual. La Fuerza Mayor o el Caso Fortuito lo que implica entonces es revisar las nuevas condiciones para el cumplimiento del contrato bajo estas nuevas condiciones.
OSCAR JULIO GÓMEZ GALLEGO
Gerente
Lonja de Propiedad Raíz de Cali y Valle del Cauca
