De acuerdo con datos recopilados por la inmobiliaria Esteban Ríos, el 29% de los arrendatarios gestiona sus contratos a través de abogados u otros terceros, mientras que solo el 21% lo hace con el respaldo de una inmobiliaria.
En Colombia, más de 7,3 millones de hogares viven en arriendo, una cifra que ya supera al número de viviendas en propiedad y posiciona al país como el de mayor proporción de hogares arrendatarios en América Latina, según un informe reciente de BBVA Research. Esta transformación habitacional obedece a múltiples factores estructurales y demuestra que este es un mercado en constante crecimiento.
Sin embargo, frente a este panorama, una pregunta clave sigue vigente para quienes desean rentar su inmueble: ¿es mejor arrendar directamente o hacerlo a través de una inmobiliaria? Un análisis reciente de la Inmobiliaria Esteban Ríos a partir de diferentes indicadores reveló que el 50 % de los arriendos en Colombia se gestionan de forma directa, sin intermediarios.
Mientras que, tan solo un 29 % de los arriendos se realiza a través de abogados u otros terceros, y apenas el 21 % cuenta con el respaldo de una inmobiliaria, aunque en regiones como Santander esa participación sube hasta el 35 %.
José Daniel Ríos Hakspiel, director de operaciones y automatización de la Inmobiliaria Esteban Ríos, asegura que la preferencia por arrendar directamente se debe a una percepción de menor costo. “Muchos propietarios creen que evitar el pago de comisiones —usualmente del 8 % más IVA— representa un ahorro significativo. Sin embargo, al hacerlo, también asumen todos los riesgos del proceso: desde la selección del arrendatario hasta el cumplimiento legal del contrato”, afirma.
Uno de los principales riesgos de arrendar sin respaldo profesional es la informalidad legal. “Muchas personas descargan contratos genéricos de internet que no contemplan todas las exigencias de la ley. En casos de incumplimiento, daños al inmueble o uso indebido, el propietario queda desprotegido”, advierte Ríos. Algo fundamental, teniendo en cuenta que las obligaciones legales en materia de contrato de arrendamiento de vivienda urbana deben respetar la Ley 820 de 2003, como otras disposiciones.
Arrendar una propiedad no es un proceso menor: requiere una adecuada investigación del inmueble, promoción, mostrario, evaluación del arrendatario, firma del contrato, recepción de pagos, reportes a aseguradoras y resolución de conflictos.
Si bien hacerlo de manera directa puede facilitar una comunicación más fluida y acelerar el proceso al eliminar intermediarios y comisiones, también incrementa el riesgo de incumplimientos y deja sobre los propietarios toda la carga de gestión, desde el cobro mensual hasta la atención de eventuales controversias legales.
En materia de seguridad, inmobiliarias como Esteban Ríos han desarrollado servicios robustos para proteger tanto a propietarios como a arrendatarios. La compañía trabaja con las tres aseguradoras más reconocidas del mercado —Suramericana, Zurich y Seguros Bolívar a través de El Libertador—, cubriendo riesgos de impago hasta por 36 meses. Gracias a rigurosos procesos de estudio de arrendatarios y seguimiento continuo, su cartera en mora no supera el 3%.
Además, su servicio incluye inventarios respaldados en video,un departamento jurídico experto en derecho inmobiliario, pago de cuotas de administración y servicios públicos, un portal de autogestión y aseguramiento del canon mensual al propietario incluso si la aseguradora reconoce el siniestro dos meses después de su reporte.
“Es un respaldo real que garantiza que todo se haga conforme a la ley. Por ejemplo, el aumento anual del canon debe notificarse por escrito y no puede superar los topes legales en vivienda urbana. Si esto no se hace correctamente, el arrendatario no está obligado a pagar el incremento”, advierte Ríos. Detalles como este marcan la diferencia entre una operación segura y una posible pérdida económica.
El auge del arrendamiento en Colombia es innegable, pues cerca del 40 % de los hogares vive en arriendo, superando ampliamente el promedio regional del 21%. Además, más del 88% de estos hogares pertenece a los estratos 1, 2 y 3, según cifras de Fedelonjas. En un país donde el crecimiento de los hogares supera la oferta de vivienda formal, el alquiler se perfila como una alternativa cada vez más predominante y necesaria.
Frente a este panorama, la elección entre arrendar directamente o hacerlo a través de una inmobiliaria va más allá de lo financiero, es una decisión estratégica. Dependerá del perfil del propietario, su disposición a asumir riesgos y el valor que le otorgue a aspectos clave como la seguridad jurídica, la eficiencia operativa y la estabilidad de los ingresos a largo plazo.
Mauricio Alvarado Lozada
